二手房交易的流程中,签完买卖合同,交完定金之后,下一步基本存在一个问题,就是赎楼。在交易时,房屋仍然是处在按揭状态,跟银行按揭存在一个抵押状态,要想交易,首先要还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称“赎楼” 。二手房赎楼一般是指原借款人(卖方)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记的行为。那么卖方赎楼指的就是业主自己出钱将抵押的房子从银行赎出来。红本在手的不需要赎楼。

一、赎楼的流程

1、做赎楼委托公证

2、业主写提前还款申请

3、业主申请赎楼借款和客户申请按揭贷款

4、银行审批贷款

5、银行出贷款承诺函

6、担公司出保函

7、银行发放赎楼款给担保公司

8、担保公司赎楼

9、取房产证

10、注销抵押

二、赎楼的几种方式

１、现金赎楼

即卖方自行筹集现金赎楼。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时,根据买方的申请,由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款,以便顺利办理房产过户的业务。

赎楼买家替卖家合法吗?不犯法,买方直接拿现金替卖方赎楼的,但是这种方式买方风险较大,不建议采用。

２、通过担保公司赎楼

实践中也有两种方式:

第一种,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,并向担保公司支付0.8%-1%的担保费用,以及向银行支付短期赎楼利息,等办出买方房产证之后,再到银行做按揭,业界常称为“两笔款赎楼” ;

第二种,买方通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖方用于提前还清贷款,其中只需支付担保费，但买方需要提前供楼,业界常称为“一笔款赎楼”。因为赎楼的周期比较长,如果此时卖方违约不卖或交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,则房屋无法过户,买家不但买不到房产,还要按月替业主供楼。

３、通过财务公司融资赎楼

赎楼融资是什么意思?有时如果卖方有多期断供及其它不良信用,一般的担保公司不愿意赎楼,那么则需找些财务公司、融资公司直接代付现金融资赎楼,则此时相关费用则比普通的担保费更高。其与现金赎楼方式类似,只是不是卖方自有现金,而是通过向财务公司融资借到现金，再去赎楼。

赎楼融资流程:

1、房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议;

2、房地产买方选择贷款银行,卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼,买方向银行申请二手房按揭贷款,并提交银行所需资料,办理资金监管手续;

3、银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》 ;

4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保,签署担保文件,并向融资担保公司提交所需资料;

5、融资公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证;

6、房地产卖方或买方向融资担保公司缴纳担保费和手续费;

7、经审批同意担保后,融资公司与银行签署《保证合同》；

8、经银行审批同意后,同意提前还贷,融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额,赎楼成功;

9、融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续;

10、出证后,买方向银行办理抵押登记手续;

11、抵押登记办妥后,银行同意 款给方;融资担保公司担保责任解除。